대도시권 주택공급 획기적 확대방안

대도시권 주택공급 획기적 확대방안 입니다. 정부는 관계부처 합동으로 정부, 지자체, 공기업이 주도하여 2025년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 공공주도 3080, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안을 발표하였습니다. 이번 혁신 방안은 3대 기본원칙에 기초하고 있습니다. 주민 삶의 질 관점에서 획기적으로 규제를 풀겠습니다. 공공주도로 절차를 대폭 간소화 하겠습니다. 그 결과 발생하는 이익은 함께 공유합니다. 이와 함께 유요한 정보도 함께 제공하니 참고하시기 바랍니다.

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대도시권 주택공급 획기적 확대방안 목차입니다. 다음과 같은 순서로 안내합닏. 추진배경, 주택공급의 기본방향 및 추진전략, 주택공급 세부 추진방안, 대책을 통해 확보된 주택의 공급, 시장관리 방안, 대책의 실행력 확보, 추진일정 입니다.

 

 

추진배경

시장동향 및 공급 필요성으로 투기수요에 대한 세제, 대출규제 강화 등 그간 강도 높은 수요관리로 투자수요가 감소하는 등 주택시장이 실수요자 중심으로 재편, 다만, 역대 최대 수준 주택공급에도 불구하고 유례없는 초저금리와 가구 수 급증 등으로 주택시장이 여전히 불안한 양상, 또한 산업구조 변화, 에저니 제로 등 신기술 발전, 소득수준 향상 및 주거 트렌드 변화로 도시 공간구조의 개편도 필요한 상황, 주택시장 조기 안정과 트랜드 변화에 따른 도시기능 재편을 위해서는 도시 공간구조 변화와 연계한 도심 내 공급호가대 방안 시급, 실수요보호, 투기수요 근절 등 정책기조를 확고히 유지하면서, 시장의 개대를 뛰어넘는 속도, 물량, 품질의 주택을 신속 공급하기 위함입니다.

 

국토교통부 아파트 실거래가 홈페이지

 

그간 도심 내 주택공급의 문제점으로 도심 내 대규모 공급은 주로 정비사업을 통해 추진하였습니다. 정비구역은 일정규모 이상의 공동개발을 위해 토지주들의 의견을 조율해야 하나, 의견조정이 쉽지 않고 부지확보 애로, 새로운 개발수단을 도입하여도시 공간구조의 개편과 함께 도심 내 양질의 부담가능한 주택을 신속 공급 필요, 공공이 전문성을 바탕으로 빠르게 사업을 추진하고, 개발이익 사유화 방지, 시장안정도 동시에 추진할 수 잇는 수단을 도입합니다.

 

한국감정원 부동산통계정보시스템

 

주택공급의 기본방향 및 추진전략

주택공급 목표로 25년까지 전국 대도시에 약 83만호 주택공급부지 확보, 주거뉴딜 추진을 통해 다기능 임대주택을 전국에 공급합니다.

 

기본방향으로 주민 희망 시 공공주도 Fast-track 옵션제공 신속한 공급, 역세권 등 도심 내 가용용지와 공공택지를 통해 충분한 물량 공급, 생활인프라, 혁신공간, 일자리와 연계된 품질 높은 주택공급, 수요자가 선호하는 주택 공급, 사회적 합의에 기초한 개발이익 배분 및 선제적 투기수요 차단입니다.

 

 

청약 홈페이지

 

추진전략으로 신규 가용지(역세권, 준공업, 저층주거지) 개발수단 + 도시기능 재편, 재개발 재건축 : 공기업 직접시행으로 획기적 인센티브 + 절차단축, 도시재생 : 재생사업과 정비사업 연계하여 실행력 제고 + 주택공급, 소규모 정비 : 소규모 재개발 + 기존사업 유연화로 개발 사각지대 해소, 공공택지 : 수도권, 지방광역시를 중심으로 전국 15곳 내외 신규 지정, 단기 주택확충 : 비주택 리모델링 + 매입임대 확대 등 전세대책 보완

주택공급 세부 추진 방안

도심 공공주택 복합사업 도입, 사업개념으로 역세권, 준공업지역, 저층주거지 등 기존 민간사업으로 개발이 어려워 저이용, 노후화되고 있는 지역에 대한 개발모델, 공공이 지구지정을 통해 부지를 확보하고, 양질의 주택과 함께 도시기능 재구조화를 위한 거점조성을 동시에 추진하는 사업

 

 

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사업절차로 사업제안은 토지주, 민간기업, 지자체 등은 저개발된 도심 내 우수입지를 발굴하여, lh, sh 등에 주택 및 복합거점 사업 제안, 예정지구로 공기업이 사업의 적정성을 검토하여 국토부 또는 지자체에 복합사업 지구지정 요청, 지구확정으로 예정지구 지정 후 1년 이내 토지주 2/3 이상 동의가 있어야 사업확정, 부지확보로 도심 공공주택 복합사업 추진이 확정되면 공기업은 단독 또는 공동시행자가 되어 부지확보 실시, 인허가 착공으로 지자체가 통합심의 후 신속 인허가 착공, 사업시행 방법으로는 개발이익으로 토지소유자 추가수익 + 세입자 보호 + 생활SOC 확충 + 공공임대, 공공자가 공급 > 원만한 이해관계 조율로 신속한 사업추진

 

 

주민희망 시 공기업 참여 + 다양한 이해관계 조율, 사업성 확보 지원 + 공기업 리스크 관리, 개발이익 공유

민간참여로 민간기업의 창의적 디자인, 아이디어로 정주여건 개선, 공동출자, 사업비 분담 등 공기업 - 민간 공동시행(리스크도 공동부담)도 허용, 주택공급으로 분양주택을 중심으로 공급하되, 소비자 선택권 확대 차원에서 공공임대주택과 공공자가주택도 수요에 맞게 공급, 순환개발 추진으로 사업구역 간 순환개발, 수도권 광역 순환이주, 사업구역에 대한 투기수요 등 유입방지로 공기업이 단독시행 신청시 해당 구역은 토지거래허가구역 지정, 대책발표일 이후 공공주택 복합사업 구역 내 부동산을 취득하는 경우에는 아파트, 상가 우선공급권 미부여 추진

 

 

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특수상황 토지수요자 및 세입자 지원안입니다. 투지등 소유자는 부담능력 없는 실거주자, 전세금 반환 여력이 없는 집주인, 월세수입 의존 고령자, 실경영 상가주, 공장주

 

세입자 및 영세상인은 주택임차인은 이사비, 주거 이전비, 임시거주지, 재정착 공공임대, 상가임차인은 영업보상, 임시영업시설 조성, 재정착 공공임대상가, 재정착 상가분양이 있으며 특수상황 소유자 및 세입자 지원방안과 관련된 세부사항은 추후 별도 발표합니다.

 

도시, 건축규제 등 완화사항입니다. 현황은 역세권, 준공업, 저층주거로 구분되며 완화되는 사항은 용도지역변경, 주거비율 제한, 주차장 확보, 일조, 채광기준 등, 조경설치, 기부채납, 기타가 있습니다.

도심 공공주택 복합사업 절차로 시행절차를 살펴보면 사업제안 > 지구지정 제안 > 예정지구 지정, 고시 > 사업추진 의사타진 > 지구지정 확정, 고시 > 민간시공사 선정 + 부지확보(공공기관) > 주택사업계획 수립 > 주택사업계획 승인 > 착공 > 입주 입니다.

 

 

전입신고 확정일자 인터넷 신고

 

입지별 특화개발로 주거상업고밀지구 관련입니다. 지구조성 방향과 제도적 지원은 아래 내용을 참고해주세요. 제도적 지원은 고밀개발, 녹색건축 지원, 대중교통 이용성 제고가 있습니다.

 

주거산업융항지구의 지구조성 방향과 제도적 지원입니다. 제도적 지원은 4차 산업 육성공간 조성, 기업육성 네트워크 지원, 주거 산업 융향으로 구분됩니다.

 

주택공급활성화지구로 제도적지원은 생활 SOC 복합화, 규제완화, 도시 공간구조 재편이 있습니다.

 

공공 직접시행 정비사업 도입입니다. 주민이 희망하는 경우 재개발, 재건축을 LH, SH 등 공기업이 직접 시행하고, 공기업 주도로 사업, 분양계획을 수립, 신속히 사업추진 합니다. 공공의 이해관계 조율, 개발이익 공유를 정비사업에도 적용합니다.

 

공공 직접시행 정비사업 절차입니다. 기본 정비구역 > 사전 컨설팅 > 정비계획 변경 제안 > 정비계획 변경 신청 > 정비계획 변경 > 부지확보 > 시공브랜드 선정 > 사업계획 수립, 통합심의 > 우선공급계약 착공 ※ 조합이 없는 경우 위 절차 중 조합은 토지등소유자로 적용합니다.

 

사업시행 방식으로 재개발, 재건축에 새로운 공기업 직접 시행, 관리처분이 안니 현물선납 방색으로 진행, 통합심의 도입으로 신속한 사업추진 담보

 

일반 재개발, 재건축 > 공공 직접시행 정비사업 전환 지원, 참여 활성화 방안으로 사업성 제고를 위한 도시, 건축규제 완화, 조합원 추가 수익보장

 

재건축 초과이익 부담금 미부과, 현물선납 시 양도세 비과세, 재건축 조합원 2년 거주의무 미적용, 공공성 제고로 사업구역에 대한 투기수요 유입방지, 공공분양 70~80%  공공임대, 공공자가 20~30%

 

개발이익 공유, 재건축 공공 직접시행 개발이익 공유 예시는 아래 표를 참고해주세요, 공공 직접시행 정비사업으로 달라지는 점(요약) 사업절차 측면, 사업내용 측면

 

도시재생을 통한 주택공급, 그간 도시재생은 노후 주거지 개선효과가 미흡했으며 근복적인 처방을 통해 재생사업의 실행력 제고 및 주택공급 확대 필요, 실행력 제고를 위해서는 사업부지 확보를 위해 불가피하게 필요한 지구지정, 수용 방식 도입 및 기반시설 정비 등 재정지원 필요, 주요 제도 개선사항으로 주거재생 혁신지구 도입

 

주거재상 특화형 뉴딜사업 도입, 통괄사업관리자(공기업)역할 강화, 도시재생사업 인정제도(점단위 사업 국비지원) 확대, 기타 제도지원 사항

 

소규모 정비사업 활성화로 역세권, 준공업지역 내 5천제곱미터 미만 소규모 재개발 사업신설

기존 소규모 정비사업과의 차이점으로 사업시행구역 경계의 설정, 부지확보 수단, 사업장기화 방지의 차이를 아래 내용을 참고해주세요. 사업 인센티브로 ㄷ시, 건축 규제완화, 사업비, 이주비 대출보증 상품신설이 있습니다.

 

 

소규모 주택정비 관리지역 신설로 소규모 주택정비 관리지역 개념 및 절차를 살펴보면 저층주거지 난개발 방지 및 계획적 소규모 주택정비 추진을 위해 블록별 정비 계획과 기반시설 계획 등을 포함한 계획 체계, 신축, 노후주택이 혼재되어 광역적 개발이 곤란한 저층 주거지로서 노후주택만 소규모로 정비할 필요가 있는 지역, 관리지역 지정효과로는 지구단위계획 수립, 변경 의제, 관리지역 내 가로, 자율주택정비 특례 부여

 

건축규제 완화, 소규모주택정비 관리지역 내 도로, 주차장 등 기반시설 설치지원이 있습니다. 기타 소규모 정비 제도개선으로는 가로요건 완화, 자율주택 1인 사업 허용, 소규모 재건축이 있습니다.

사업별 민감참여 방안입니다. 도심 공공주택 복합사업, 공공직접시행 정비사업, 소규모 정비사업과 관련된 내용을 아래 표에서 참고하세요.

 

신규 공공택지 지정을 통한 공급확대로 기존 공공택지이 차질 없는 추진, 신규 공공택지 확보 추진방향으로지속적인 주택 공급기반 확충을 위하여 수도권 및 지방권의 입지가 우수한 곳에 25만호 내외의 신규 공공택지 추가 확보, 지역여건에 맞는 교통망, 인프라, 자족기능 등을 구축하여 주요 도심의 주거, 업무기능 등을 분산 수용할 수 있도록 조성

 

신규 공공택지 조성방향으로, 주거기능은 수요자가 선호하는 중형 임대, 분양주택 등의 주택유형을 반영하고, 공공주택 유형통합을 통해 다양한 계층의 혼합 유도, 그린도시로 충분한 도심 녹지 확보, 제로에너지건축, 수소 인프라 구축 등을 통하여 그린 뉴딜을 실현하는 도시 조성, 교통망 연계, 일자리 창출, 문화 생활서비스로 지구별 개발규모, 사업여건 등을 고려하여 지자체 협의 등을 거쳐 지역 여건에 적합한 개발방안 마련 예정입니다.

 

 

단기 공급 확대방안입니다. 비주택 리모델링 활성화로 비주택 준주택 리모델링 활성화

 

미완고 ㅇ건물 및 노후 건물도 사업대상에 포함, 신축 매입약정 확대 제도개선으로 매압약정 전용 사업자 대출보증 신설 합니다.

 

주거뉴딜 추진으로 주택의 개념을 단순히 개인 삶이 영위되는 공간에서 복지서비스와 생활 SOC, 일자리 등이 결합된 플랫폼으로 확장, 개인과 공동체가 직면한 다양한 사회문제 해결을 주도하는 중장기 플랜 마련, 추진방향으로 사회서비스와 연계한 다기능 공공주택, 지역혁신과 균형발전을 지원하는 공공주택, 미래사회 대응을 선도하는 공동주택

대책을 통해 확보된 주택의 공급

공급 예정물량과 새로운 분양기준 적용입니다. 이번 대책에서 공급되는 물량은 주택공급을 기다려온 신혼부부, 30~40세대 등에게 충분한 내집 마련 기회를 부여하기 위해 새로운 공공분양 기준을 마련하였습니다. 전용 85제곱미터 이하 공공분양의 일반공급 비중 상향

 

 

전용 85제곱미터 이하 공공분양의 일반공급에 추첨제 도입, 9억 초과 고가주택에 대해서는 소득요건 배제

 

시장관리 방안으로 투기수요 차단을 위한 우선공급권 부여 원칙 확립, 우선공급권 부여, 지분 쪼개기 방지, 구역내 1세대 1주택, 상가 소유자에 대한 공급

 

토지거래허가구역 지정 등 투기 억제 방안으로 모니터링 강화 및 과열 시 지구지정제외, 토지거래허가구역 지정, 불법행위 대응, 상기 조치에도 불안 징후가 감지되거나, 과열 확산 시에는 관계 부처 협의를 거쳐 보다 강도 높은 시장안정 대책을 즉시 마련

 

대책의 실행력 확보

신속한 법적기반 마련, 주택공급 지원체계 구축, 공기업 지원, 추진상황 점검 및 관리 체계 구축

 

추진일정

추진과제, 조치사항, 추진일정, 소관부서 순으로 되어 있습니다. 대도시권 주택공급 세부 추진방안으로 도심고공주택 복합사업, 공공주도 Fast-track 도입, 공공직접시행 정비사업으로 공공 직접시행 정비사업 도입

도시재생을 통한 주택공급으로 주거재상 혁신지구 도입, 주거재생 특화형 뉴딜사업 도입, 총괄사업관리자(공기업) 역할 강화, 도시재생사업 인정제도(점단위 국비지원) 확ㄷ0, 활성화계획 의제사항 확대 등, 소규모정비사업 활성화로 소규모 재개발 사업 신설, 소규모 주택정비 관리지역 신설, 기타 소규모 정비제도 개선, 신규 공공택지 지정을 통한 공급확대로 신규 공공택지 확보

 

단기 공급 확대 방안으로 비주택리모델링 추진, 신축 매입약정 확대, 주거뉴딜 추진으로 주거뉴딜 전략 수립, 대책을 통해 확보된 주택의 공급, 시장관리방안으로 투기수요 차단을 위한 공급원칙 확립, 토지거래허가구역을 활용한 투기 억제 방안

 

사업 유형별 주택공급 가능물량 세부추계입니다. 정비사업, 도심공공주택(역세권)

 

도심공공주택(준공업), 도심공공주택(저층주거)

 

소규모 정비

도시재생, 우선 추진 검토대상 사업지 선정으로 공급목표 달성을 위해 공간분석으로 도출된 사업유형별 대상지 중 별도 후보지 선정기준에 따른 공공참여 우선추진 검토구역을 선정하여 관리 중입니다. 사업협의과정에서 토지주등이 사업에 동의하지 않을 경우에 대비하여 우선 추진 검토대상 사업지 외 차순위 후보지도 고나리 및 활용합니다.

 

대도시권 주택공급 획기적 확대방안 내용에 대해 자세하게 살펴봤습니다. 정부에서는 이번 대책과 관련하여 이렇게 발표하였습니다. 이번 대첵에는 우리 도시에 대한 많은 고민이 담겨있습니다. 그러나 혀재의 개발수단만으로는 한계가 있습니다. 공공이 주도하면 충분한 주택을 신속하게 공급할 수 있습니다. 공공주도 3080+로 내집 마련 기회를 대폭 늘리겠습니다. 강력한 투기방지 대책을 시행하겠습니다. 이번 제시된 개발 모델은 현재 조합원 및 토지주에게 기존 사업보다 유리한 구조를 갖추고 있습니다. 민간 기업에도 새로운 시장과 비즈니스 기회가 창출됩니다. 정부는 국민들과의 약속이라는 엄중한 마음가짐으로 이번 대책을 속도감 있게 추진해 가겠습니다. 주택시장 조기안정을 위한 정부의 의지는 확고합니다. 

 

 

개정 주택임대차보호법 Q&A

 

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