100문 100답으로 풀어보는 주택세금

국세청에서 발표한 부동산 3법 등 주요 개정내용과 100문 100답으로 풀어보는 주택세금에 대해 살펴보겠습니다. 최근 서민주거와 주택시장 안정을 위한 부동산 정책에 따라 소득세법, 종합부동산세법, 법인세법, 민간임대주택에 관한 특별법 등이 개정되었습니다. 이에, 국세청에서는 최근 개정된 부동산 3법, 취득세 개정내용과 민간임대주택에 관한 특별법 개정내용 및 보완조치를 알기 쉽게 정리하였습니다. 국세청 100문 100답 내용은 국세청 홈페이지에서 확인 가능합니다.

 

 

 

또한 실무 종사자 및 납세자들의 이해를 돕기 위해 자주 붇는 내용을 100문 100답 형식으로 작성하였습니다. 100문 100답으로 풀어보는 주택세금의 내용은 세목별 목차를 클릭하여 궁금한 내용으로 간편하게 이동이 가능하며 한한글파일을 내려 받기 하여 키워드로 간편하게 검색이 가능합니다. 목차를 클릭하여 이용을 원하시는 분은 국세청 해당 사이트에서 가능합니다.

 

 

 

한글파일을 이용하시는 분은 키워드로 검색이 가능하니 참고하시기 바랍니다. 개별 사안에 대한 구체적인 적용은 반드시 관련 법령을 확인한 후 하시기 바란다고 안내가 되어 있는 만큼 나의 사례에 해당되는 부분을 살펴보시고 법령을 추가적으로 검토하시기 바랍니다. 주택세금 100문100답에 앞서 주요 개정내용에 대해 안내하겠습니다.

양도소득세법 주요 개정내용 입니다. 주택 수 계산시 분양권 포함 입니다. 2021년 1월1일 이후 취득분부터 1세대 1주택자, 조정대상지역 내 다주택자 등 양도소득세제상 주택 수를 계산할 때 분양권을 포함하여 주택수를 계산합니다.

1세대 1주택(고가주택)에 대한 장기보유특별공제율 적용 요건에 거주기간 추가 됩니다. 보유기간 연 8% 공제율은 보유기간 4%+ 거주기간 4% 로 조정됩니다. 보유기간이 3년 이상(12%)이고 거주기간이 2년~3년(8)인 경우 20% 적용 됩니다.

2년 미만 보유 주택(조합원입주권 분양권 포함)에 대한 양도 소득세율 인상됩니다. 2021년 6월1일 이후 양도분부터) 단기 1년 미만은 40%에서 70%로 1~2년 기본세율은 60% 입니다.

조정대상지역 내 다주택자에 대한 세율이 인상됩니다. 2021년 6월1일 이후 양도분부터  기본세율 + 20%p(주택) 또는 30%p(3주택 이상)으로 변경됩니다.

종합부동산세법 주요 개정내용입니다. 개인, 법인 주택분 세율 인상입니다. 과세표준 구간에 따라 2주택 이하 3억원은 0.6, 3~6억원은 0.8, 6~12억원은 1.2, 12~50억원은 1.6, 50~94억원은 2.2, 94억원 초과는 3.0 입니다. 법인은 3% 이며 3주택 이상, 조정대장지역 2주택 이상은 교율의 단기세율 적용됩니다. 

법인 주택분 세부담상한 적용 폐지 및 개인 조정대상지역 2주택자 세부담상한 200% > 300% 인상됩니다.

법인 보유 주택에 대해 종합부동산세 공제액(6억원) 폐지, 법인이 조정대상지역 내 신규등록 임대주택 종합부동산세 과세 2020년 6월 18일 이후 임대사업 등록 신청분부터입니다.

1세대 1주택자 세액공제 확대됩니다. 고령자 공제율  인상 및 장기보유 공제와 합산한 공제한도 증액됩니다.

법인세법 주요개정내용입니다. 법인이 보유한 주택 양도시 추가세율 인상됩니다.

지방세법 주요개정내용입니다. 다주택자는 조정대상지역내 2주택, 조정대상지역 외 3주택 취득시 8%, 조정대상지역 내 3주택, 조정대상지역 외 4주택 이상시 12%로 인상됩니다. 다만 조정대상지역내 2주택의 경우 이사 등의 사유로 일시적 2주택이 되는 경우에는 1주택으로 과세됩니다. 3년 이내 신규주택과 종전주택이 모두 조정대상지역인 경우 1년 이내입니다.

법인은 개인을 제외한 단체는 법인으로 보아 중과세율을 적용합니다.

중과제외주택은 투기대상으로 볼 수 없거나 공공성이 인정되는 주택으로 공시가격 1억원 미만 주택, 가정어린이집, 노인복지주택, 농어촌주택, 국가등록문화재 주택, 공공지원민간임대주택, 공공매입임대주택, 주택 시공자의 대물변제)미분양) 주택, 사원임대용 주택 등입니다. 사치성재산인 중과대상인 고급주택, 별장 취득시 세율 8% 가산됩니다.

증여 취득에 대한 취득세 강화입니다.조정대상지역 일정가액(3억원) 이상 주택 증여 시 세율 12%로 인상됩니다.단, 1세대 1주택자가 배우자 및 직계존비속에게 증여하는 경우 등은 제외 됩니다.

민간임대주택법 개정에 따른 보완조치입니다. 개정내용, 단기민감임대주택 및 아파트 장기일반민간 임대주택 유형 폐지됩니다. 2020.8.18 개정

임대주택 폐지 유형의 자진등록말소 허용, 최소임대기간 경과시 자동등록 말소, 다만 보완조치는 임대주택 등록기간 동안 임대료 상한 등 요건을 준수한 경우에 적용됩니다.

임대등록일 부터 자진, 자동말소일까지 세제혜택 유지, 민간임대주택법 개정에 따라 폐지되는 임대주택 유형에 대하여 임대등록기간 동안 세제혜택 유지 됩니다.

자진, 자동등록 말소하는 경우 추징 면제됩니다.

양도소득세 관련 보완조치로 거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례 적용됩니다. 자진, 자동등록말소로 인해 의무임대기간을 충족하지 않더라도 임대주택 등록말소 후 5년내 거주주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용합니다.

이미 1세대 1주택 비과세를 적용받고 거주주택을 양도한 후 임대주택이 자진, 자동등록말소되는 경우에도 추징하지 않습니다.

2020.7.11이후 임대등록에 대한 세지지원 적용 배제됩니다.

지금부터는 부동산세금 3법 개정 100문 100답을 살펴보겠습니다.

양도소득세 관련입니다. 분양권 관련 현재 1주택과 1분양권을 보유하고 있는 경우 주택 수를 계산 할 때 분양권을 주택수에 포함하는지? 현재 보유하고 있는 분양권은 주택 수에 포함하지 않고 20201년1월1일 이후 새로 취득하는 분양권부터 주택수에 포함합니다.

1세대 1주택자가 21.4.2 분양권을 취득하는 경우 1세대 2주택에 해당하는지? 2주택에 해당하나, 현재 조합원입주권에 적용되는 일시적 2주택비과세와 유사한 특례를 분양권에도 예외적으로 적용하도록 시행령에 규정할 예정

세율 인상관련입니다. 비조정대상지역에 있는 2년 이상 보유한 분양권을 21.6.1 이후 양도하는 경우 양도소득세율은? 분양권을 21.6.1 이후 양도하는 경우, 조정대상지역 또는 비조정대상지역 여부에 상관없이 2년 이상 보유하더라도 60^ 세율을 적용함

2년 미만 보유 주택 및 조정대상지역 내 다주택자에 대해 인상된 양도소득세율은 언제부터 적용하는지? 2021.6.1 이후 양도분부터 적용

1주택자가 2년 미만 단기보유 주택을 양도하는 경우 양도 소득세 부담은 어떻게 달라지는지? 양도차익 5억원 가정시 아래 표를 참고해주세요.

1세대 2주택 또는 3주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 2021.6.1 전후에 양도하는 경우 양도소득세 부담 차이는? 4,975만원 증가하였으며 아래 표를 참고해주시기 바랍니다.

중과세율 적용 관련 입니다. 조정대상지역에 있는 종전주택의 취득일로부터 1년이 되기 전에 신규주택을 취득하였고, 다시 그 날부터 3년 내 종전주택을 양도하는 경우 2주택 중과세율을 적용하는지? 종전주택을 취득한 후 1년이 되기 전 신규주택을 취득한 경우 일시적 2주택에 따른 1세대1주택 비과세 대상은 아니나, 신규 주택 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하지 아니합니다.

1주택을 보유한 1세대가 18.9.13 이전에 조정대상지역에 있는 분양권을 남편명의로 취득하고 18.9.14 이후 배우자에게 증여하여 완공 후, 장기일반민감임대주택(8년)으로 등록하고 임대 주택요건을 충족한 후 양도하는 경우 중과세율을 적용하는지? 1주택을 보유한 1세대가 새로 취득한 조정대상지역의 임대 주택을 중과세율을 적용하나, 18.9.13 이전에 취득계약하고 계약금을 지급한 임대주택은 중과세율을 적용하지 아니합니다. 다만 18.9.13 이전 취득계약 및 계약금 지급 여주는 당초 남편 명의의 계약 당시를 기준으로 판단합니다.

분양권(21.3.2취득)을 보유하고 있는 경우 다 주택자가 조정대상 지역에 있는 주택을 양도할 때 주택 수를 어떻게 산정하는지? A씨가 서울 송파구에 있는 주택양도시 1세대 3주택 중과세율 적용, 서울 송파구 1주택 보유, 기준시가 6억원, 경기도 성남 1주택 보유, 기준시가 2억원, 대전시 유성구 1분양권 보유, 21.3.2 취득, 전라남도 구례 1주택 보유, 기준시가 2억원

주택수 판정입니다. 위의 참고하여 확인하시기 바랍니다.

장기보유특별공제 거주요건 추가 관련입니다. 1세대1주택 고가주택 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가함에 따라 양도소득세 부담은 어떻게 달라지는지? 현재는 2년 이상 거주한 경우 최대 80% 공제율 적용하나 21.1.1 이후 양도분부터 연 8% 공제율을 보유기간 연4%+거주기간 연4%로 구분하여 계산합니다. 거주하지 않은 경우 최대 30% 공제율을 적용합니다.

장기보유특별공제 개정내용입니다.

2021.1.1 이후 양도분부터 적용합니다.

3주택(거주주택, 장기임대주택, 신규주택)을 보유한 1세대가 19.12.17~20.6.30 기간 중에 거주주택을 양도하는 경우 장기보유특별 공제는 몇%를 적용하는지? 19.12.17부터 20.7.30까지 양도하는 10년 이상 장기보유한 주택은 중과세율을 적용하지 않고 기본세율(6~42$)을 적용하며, 1세대 1주택으로 보는 경우에는 장기보유특별공제 최대 80% 공제율을 적용합니다.

2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도하고, 남은 1주택(고가주택)을 21.1.1 이후 양도하는 경우, 장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간 및 거주기간은 언제부터 계산하는지? 장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간은 처음 취득한 날부터 계산하며, 거주기간은 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따라서 계산합니다.

일시적 1세대 2주택과 장기임대주택을 보유한 1세대 3주택자가 고가주택을 양도할 때, 일시적 1세대 2주택 특례 및 거주주택 비과세 특례가 중복 적용되어 비과세 적용된 경우, 9억원 초과분에 대한 세율 및 장기보유특별공제는 어떻게 적용하는지? 1세대 3주택자가 양도하느 1주택이 일시적 1세대 2주택 특례 및 거주주택 비과세 특례로 비과세 적용을 받는 경우, 양도하는 주택의 9억원 초과분에 대해서는 중과세율이 적용되며, 장기보유특별공제는 적용되지 아니합니다.

1세대 1주택 비과세 관련입니다. 2주택을 보유한 1세대가 1주택(B주택)을 21.1.1이후 양도(과세)하고 남은 최종 1주택을 양도하는 경우 최종 1주택의 비과세 요건 적용할 때 보유기간은 언제부터 계산하는지? 비과세가 적용되지 않는 ㅂ주택 양도 후 남은 주택의 비과세 보유기간은 주택이 된 날(B주택 양도일)부터 계산합니다.

3주택을 보유한 1세대가 1주택을 양도(과세)하여 남은 주택이 일시적 2주택이 된 상태에서 종전주택을 21.1.1 이후 양도하는 경우 비과세 요건 적용할 때 보유기간은 언제부터 계사하는지? 남은 2주택이 일시적 2주택이 된 경우 양도하는 종전주택의 비과세 보유기간은 종전주택 취득일부터 계산합니다.

아래 사례를 참고하시기 바랍니다.

일시적 1세대 2주택자가 1주택을 양도하여 비과세 적용 후 신규주택을 취득하여 다시 일시적 1세대 2주택이 된 다음 최종 1주택을 21.1.1이후 양도하는 경우 보유기간은 언제부터 계산하는지?

처음부터 일시적 1세대 2주택으로 비과세 적용을 받은 경우 비과세 보유기간은 양도하는 주택의 취득일부터 계산합니다.

2주택을 보유한 1세대가 1주택을 양도(과세)하여 1주택이 딘 후 다시 신규주택을 취득하여 일시적 2주택 상태에서 1주택을 21.1.1이후 양도하는 경우 보유기간은 언제부터 계산하는지? 새로운 주택을 취득하여 일시적 1세대 2주택이 된 경우에는 1주택이 된 날부터 보유기간을 계산합니다.

1주택과 1조합원입주권을 보유한 1세대가 1조합원입주권을 양도(과세) 후 남은 최종 1주택을 21.1.1 이후 양도하는 경우 보유기간은 언제부터 계산하는지? 비과세가 적용되지 않는 1조합원입주권을 양도 후 남은 1주택의 바과세 보유기간은 1주택이 된 날부터 계산합니다.

조정대상지역 내 종전주택을 보유한 1세대가 18.9.13 이전에 취득한 조정대상지역 내 분양권(1/2지분)을 18.9.14 이후 배우자에게 증여한 경우, 일시적 1세대 2주택 보유 허용기간이 3년에서 2년으로 단축되는지? 단축됩니다. 자세한 내용은 아래 내용을 참고해주세요.

19.2.12 전에 이미 거주주택(A)을 양도하여 비과세 특례를 적용 받은 1세대가 19.2.12 전에 취득한 임대주택을 거주주택(B)으로 전환하여 2년 이상 거주 후 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세가 적용되는지? 거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례는 생애 최초 한번만 적용되나, 19.2.12 전에 취득한 거주주택(B)은 1세대 1주택 비과세 특례 적용이 가능하며, 그 특례의 범위는 직전 거주주택(A) 양도일 이후의 기간분에 대해서만 비과세가 적용됩니다.

20.2.11 개정된 일시적 1세대 2주택 비과세를 적용할 때 신규 주택 취득 후 1년 이내 전입하고, 1년 이내 종전주택을 양도하는 강화된 비과세 요건의 적용 대상은? 19.12.17부터 신규로 취득하는 조정대상지역 내 주택에 대해 적용합니다.

1주택자가 19.12.17 이후 신규 주택을 취득하고, 바로 신규 주택에 전입하였으나 종전주택을 신규주택 취득 후 1년이 지나서 양도한 경우 양도소둑세 부담은 어떻게 되는지? 19.12.17 이후 일시적 1세대 2주택 비과세는 전입 요건과 중복 보유 기간요건을 모두 충족해야 적용됩니다.

20.2.11 개정된 일시적 1세대 2주택 비과세 요건을 적용할 때 신규주택 취득 후 1년 내 전입 요건은 예외없이 적용되는지? 신규 주택에 기존 임차인이 거주하고 있다는 사실이 표준 임대차계약서 등 명백한 증빙서류에 의해 확인되는 경우에는 신규 주택 매입일로부터 2년을 한도로 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료시까지 전입기간을 연장합니다. 신규주택 취득일 이후 갱신된 임대차계약 기간은 인정되지 않습니다.

조정대상지역 내 1세대 1주택자가 소유한 1주택을 지자체 및 세무서에 임대사업자 등록을 하고 임대의무기간과 임대료 상한(5%) 요건을 충족 후 양도하는 경우 거주요건을 적용하는지? 19.12.17 이후 지자체 및 세무서 임대사업자 등록을 하는 분부터 거주요건을 적용합니다. 다만 이전에 지자체 및 세무서 임대사업자 등록을 신청한 경우에는 거주요건을 적용하지 않습니다.

임대주택 공동명의 관련, 1호의 주택을 공동명의로 임대등록한 경우 조세특례제한법 제97조의3에 따른 장기보유특별공제 50% 특례를 적용받을 수 있는지? 공동 임대사업자의 경우, 개별 사업자가 1호 미만의 주택을 임대하더라도 조세특례제한법의 요건을 충족하면 장기보유 특별공제 50%를 적용받을 수 있습니다.

민간임대주택에 관한 특별법 개정 관련, 임대등록이 말소되어 세법상 임대기간을 채우지 못한 경우 양도소득세에 대한 임대주택 혜택을 받을 수 있는지? 임대등록이 자진말소 자동말소 되는 경우 세법상 임대기간(5년, 8년)을 충복하지 못할 경우에도 혜택을 받을 수 있습니다.

폐지되는 단기임대주택 및 아파트 임대주택의 경우 재개발, 재건축으로 임대등록 말소 후 재등록이 불가능한 경우 감면 받느 세액을 추징하는지? 거주주택 비과세 특례 등 감면받은 세액을 추징하지 아니합니다.

임대등록 자진말소의 경우 임대기간 요건을 충족하지 않고 임대주택을 언제든지 양도하더라도 양도소득세 중과세율을 적용하지 않는지? 임대의무기간의 1/2 이상 임대한 임대주택을 등록말소 후 1년 내 양도하는 경우에 한하여 중과세율을 적용하지 아니합니다.

민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 폐지되는 단기임대주택 및 아파트 장기임대주택에 대하여 임대으록기간 동안에는 세재 혜택이 가능한지? 임대주택 등록기간 동안 임대료 5% 상한 등 임대요건을 준수하는 경우에는 세제혜택이 가능합니다.

7.11 이후 단기임대주택 및 아파트 장기임대주택을 신규등록하거나, 단기임대에서 장기임대로 변경하는 경우 세제혜택은 어떻게 되는지? 20.7.10에 임대등록을 신청하거나 변경신고한 경우에는 세제 혜택을 받을 수 있으나, 7.11 이후 등록 신청하는 경우에는 세제혜택이 인정되지 아니합니다.

7.11 이후 건설임대주택을 8년 장기일반민간임대주택으로 등록하는 경우 세제지원이 가능한지? 건설임대주택의 경우 4년 단기임대주택만 폐지되고 장기임대 주택음 계속 유지되므로 세제혜택이 가능합니다.

임대등록이 자동말소되어 양도소득세 중과세율을 적용하지 않는 경우 장기보유특별공제가 가능한지? 양소소득세 중과세유이 적용되지 않는 경우 기본적으로 최대 30%, 장기보유특별공제가 가능하며, 8년 장기일반매입임대 주택 중 아파트의 경우 자동말소시 조세특례제한법의 과세특례 요건을 충족하는 경우 장기보유특별공제 50% 적용 가능합니다.

종합부동산세 관련, 과세표준 및 세율 적용, 조정대상지역에 2주택을 보유하던 상태엣 20.9.1 주택 1호가 조정대상지역에서 해제된 경우 일반세율을 적용받는지? 조정대상지역 판정은 과세기준일(6월1일) 현재를 기준으로 적용하므로 20년에는 조정대상지역 2주택자에 해당하며, 21년 귀속분 부과 시에는 일반 2주택자에 해당합니다.

3주택을 보유한 상태에서 1호를 임대 사업자 등록 후 합산배제 적용받은 경우 적용세율은? 합산배제 주택은 세율 산정 시 주택수에 포함되지 않으므로 비조정대상지역 2주택 소유자로 보아 일반세율이 적용됩니다.

부부가 조정대상지역 소재 주택 2호를 각각 50% 지분으로 소유하고 있는 경우 주택수 판정은? 종합부동산세는 주택의 지분 또는 부속토지만 소유한 경우에도 주택을 소유한 것으로 보아 세율을 적용하므로 부부 모두 조정대상지역 2주택자에 해당합니다.

개정세법 관련, 법인은 주택을 6억원 이하 보유한 경우에도 종합부동산세가 과세되는지? 법인은 주택분 종합부동산세 공제액(6억원)이 폐지되었으므로 주택을 보유한 가액 전체에 대해 종합부동산세 납세의무가 있습니다. 다만 사업의 특성을 고려하여 시행령으로 정하는 법인의 경우 보우 주택의 공시가격이 6억원을 초과하는 경우에 한하여 종합부동산세가 부과되며, 이 경우 세율도 단일 최고세율이 아닌 개인과 동일한 누진세율이 적용됩니다.

21년 주택분 종합부동산세 계산 시 법인 소유 주택에 대해서도 세부담 상한이 적용되는지? 주택분 종합부동산세 세율이 단일세율 3% 또는 단일세율 6%가 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체는 21년부터 주택분 종합부동산세 계산 시 세부담 상한이 적용되지 않습니다.

법인의 경우 21년부터는 토지분 종합부동산세 계산시에도 세부담 상한이 미적용되는지? 법인 소유 주택에 대한 종합부동산세 계산시에만 세부담 상한이 적용되지 않는 것이고, 법인 소유 토지에 대한 종합부동산세 계산시에는 토지분 세부담 상한이 적용됩니다.

합산배제 및 세액공제 적용, 법인이 20.6.17 이전 취득한 주택을 20.6.18 이후 장기일반 민간 임대주택 등록 싷 ㅏㅂ산배제 적용 가능여부는? 21년 귀속분부터 법인이 주택을 취득한 시기와 관계없이 20.6.18 이후 조정대상지역 소재 주택을 임대사업 등록한 경우 합산배제 대상에서 제외됩니다.

임대주택 임대료 상한(5%)을 위반한 경우 해당 임대주택은 향후 계속하여 합산배제 적용을 받지 못하는지? 임대료 상한 5% 위반 시 위반한 연도와 그 다음연도(총 2년)에 대해 합산배제 대상에서 제외되는 것입니다.

임대주택 임대료 상한(5%)을 위반한 경우 기존 합산배제 적용으로 감면받은 세액을 추징하는지? 임대료 상한 5% 위반 시 기존 합산배제 적용받아 감면된 세액에 대하여 추징하는 것이나, 의무임대기간(5년, 8년)이 지난 임두재툭의 경우 기존 감면세액은 추징하지 않는 것입니다.

부부 공동으로 1주택을 보유하는 경우(다른 세대원은 보유 주택 없음) 세액공제가 적용되는지? 부부가 공동으로 1주택을 보유하는 경우 1세대 1주택자에 해당하지 않으므로 세액공제 적용되지 않습니다. 부부 각가 6억원씩 공제, 연령 및 보유기간 세액공제 미적용

종합부동산세 계산시 고령자 공제와 장기보유 공제를 받을 수 있는 1세대 1주택자의 범위가 어떻게 되는지? 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 소득세법 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말합니다.

합산베재 임대주택의 임대사업자 지위를 상속받은 경우 합산 배제 임대주택의 공시가격 기준일을 언제로 보는지? 6억원(수도권 밖 3억원) 상속인이 아닌 피상속인의 임대개시일 기준으로 판단함

임대주택이 아닌 종전주택을 재건축하여 취득한 신축주택을 임대주택 등록 시 합산배제 이대주택의 공시가격 판정방법은? 6억원, 종전 주택이 합산배제 임대주택이 아니므로, 신축주택의 공시 가격을 기준으로 합산배제 요건을 판정합니다.

민간임대주택에 관한 특별법 개정 관련, 20년 7월 11일 이후 단기건설임대주택을 장기건설임대주택으로 벼녁ㅇ신고한 경우 종합부동산세 합산배제 되는지? 20년 7월 11일 이후 단기건설임대주택을 장기건설임대주택으로 변경신고한 경우 종합부동산세 합산배제 건설임대주택에 해당하지 않습니다.

종합부동산세 합산배제되는 장기임대주택의 의무임대기간이 늘어났다는데, 의무임대기간이 몇년인지? 종전 8년 이상에서 10년 이상으로 연장됨

지금 아파트를 장기매입임대주택 등록 시 합산배제를 받을 수 있는지? 20년 7월 11일 이후 장기매입임대주택으로 신청한 아파트는 임대사업자 등록 후 10년 이상 임대하더라도 받지 못함.

20년 7월 11일 이후 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경신고한 경우 합산배제 되는지? 20년 7월 11일 이후 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경 신고한 경우 대상에 해당하지 않습니다.

20년 7월 10일 이전에 장기매입임대주택으로 등록 신청한 아파트가 7월 11일 이후 임대사업자 등록이 되는 경우 종합부동산세 합산배제를 받을 수 있는지? 종합부동산세 합산배제 받을 수 있음

단기임대주택으로 등록한 오피스텔이 임대의무기간 만료로 구청 임대사업자 등록이 말소되었는데, 다시 장기임대주택으로 등록하면 합산배제를 계속 받을 수 있는지? 단기임대주택으로 등록한 아파트가 아닌 오피스텔이 임대의무기간 만료로 구청 임대사업자 등록이 말소된 경우, 다시 장기임대주택으로 등록하면 종합부동산세 합산베재를 계속 적용받을 수 있음

아파트 이외의 주택은 지금이라도 장기매입임대주택으로 등록하면 합산배제되는지? 아파트 이외의 주택은 지금이라도 장기매입임대주택으로 등록하면 가능합니다. 다만 1세대가 국내에 1주택을 보유한 상태에서 18년 9월14일 이후에 새로 취득한 조정대상지역에 소재한 주택은 장기임대 주택으로 등록하더라도 대상에서 제외됩니다.

법인이 아파트 이외의 주택을 등록하면 합산배제되는지? 법인 또는 법인으로 보는 단체가 아파트 이외의 주택을 장기매입임대주택으로 등록하면 받을 수 있습니다.

아파트 장기매입임대주택과 단기임대주택을 임대의무기간 내에 신청말소한 경우 기존 합산배제로 경감받은 종합부동산세가 추징되는지? 임대의무기간 종료일에 임대사업자 등록이 자동 말소되는 아파트 장기임대주택과 단기임대주택을 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간 내에 임차인의 동의를 받아 임대사업등록 말소한 경우 기 합산배제로 경감받은 경우 추징되지 않습니다.

아파트 이외의 장기매입임대주태그이 임대사업자 등록을 의무 임대기간 충족 전에 자진 말소하는 경우 기 합산배제로 경감 받은 종합부동산세가 추징되는지? 아파트 외의 장기매입임대주택은 종료일에 임대사업자 등록이 자동 말소되는 유형이 아니므로 의무임대기간(8년 또는 10년 이상) 충족 전에 등록을 자진 말소하는 경우 기 경감받은 경우 추징됩니다.

2/1 이상을 임대하기 전이라도 말소하는 경우 추징되지 않습니다.

18년 3월 31일 이전 등록한 단기민간임대주택이 20년 8월 18일 임대의무기간 만료로 임대사업자 등록이 직권 말소된 경우 20년에는 합산배제 되는지? 과세기준일인 20년 6월1일 현재 시군구청 및 세무서에 임대사업자 등록한 상태에서 임대하고 있었던 임대 주택이므로 20년 계산시 합산배제됩니다.

아래 사유와 같은 경우 기 경감받은 경우 추징되지 않습니다.

법인세 관련, 법인의 주택 양도차익에 대한 법인세 부담이 어떻게 달라지는? 법인의 주택 양도차익 5억원, 법인의 다른 소득금액 3억원인 경우를 가정할 때

법인의 주택 양도차익에 대한 추가세율 인상은 모든 법인과 주택에 대하여 예외 없이 적용되는지? 모든 법인에 대해 주택 양도시 추가세율이 적용되나, 사택 등 리부 주택은 추가세율 적용에서 제외됩니다.

주택임대소득세 관련, 과세대상, 주택임대소득 과세대상은? 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자와 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 3주택이상 소유자입니다. 기준시가 9억원 초과 주택과 국외주택을 소유한 경우로서 월세 임대 수입이 발생하는 경우에는 1주택자도 과세, 주거전용면적인 40제곱미터 이하이면서 기준시가가 2억원 이하인 소형 주택은 21년까지 제외됩니다.

주택임대소득 과세대상 판단기준입니다.

미혼인 본인이 소유한 주택 1채를 임대하고, 부모님 소우 주택에서 거주하는 경우 임대소득세 과세대상인지? 과세대상 여부 판단시 주택 수는 부부합산하여 계산하고, 직계존비속이 소유한 주택수는 포함하지 않습니다. 미혼인 본인이 주택 1채만 소유하고 있다면 임대소득세 과세 대상에 해당되지 않으며, 기혼인 경우에도 본인과 배우자의 주택수를 합산하여 1채인 경우 과세대상에 해당되지 않습니다. 다만 본인 소유 주택의 기준시가가 9억원을 초과하고 월세 임대수입이 있는 경우에는 소득세가 과세됩니다.

부부 합산하여 4주택을 소유하고 있지만 3개의 주택은 주거전용 면적이 40제곱미터 이하이면서 기준시가가 2억원 이하이고(1개의 주택은 기준시가가 3억원), 4주택 모두 보증금만 받고 있는 경우에도 임대소득세가 과세되는지? 21년 귀속까지 소형주택은 간주임대료 과세대상 판단 시 주택 수에 포함 되지 않으므로 보증금 등에 대한 간주임대료가 과세되지 않습니다. 다만 소형주택도 월세 임대수입은 과세대상에 해당됩니다.

이상 등으로 일시적으로 2주택을 소유한 경우데도 과세되는지? 2주택 소유기간 동안의 월세 임대수입은 소득세가 과세됩니다. 오피스텔을 임대한 경우도 주택임대소득 과세대상인지? 오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우 주택임새소득이 과세됩니다.

다가구주택도 한 채만 소유하고 있으면 비과세 되는지? 구분등기 되지 않은 다가구주택 1채만 소유하고 있고, 기준 시가가 9억원을 초과하지 않으면 비과세 됩니다. 기준시가 9억원을 초과하는 주택의 경우에는 1주택 소유자라도 월세에 대해 과세하는데, 판단기준일은? 과세기간 종료일 또는 해당주택의 양도일 현재를 기준으로 판단합니다.

2주택 또는 기준시가가9억원을 초과하는 1주택을 소유하고 월세 없이 전세금만 받고 임대하는 경우 소득세 신고를 해야 하는지? 부부합산 2주택 소유자와 기준시가 9억원 초과 1주택 소유자의 주택임대소득은 월세 임대료 수입만 과세대상이므로 월세없이 전세금만 받는 경우에는 소득세 신고대상이 아닙니다.

주택수 판정, 주택임대소득 과세대상 판단 시 주택 수는 소유주택 수인지, 임대주택 수인지? 주택임대소득 과세대상 여부는 본인과 배우자의 소유주택을 합산하여 판단합니다.

가보가 을이 공동으로 주택을 소우(지분 50:50)하고 있는 경우 갑과 을이 주택수는? 공동수유 주택의 경우 지분이 가장 큰 자가 2인 이상일 때는 각각의 소유로 계산합니다. 다만 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유 주택으로 계산합니다.

소수지분(지분율 50% 미만) 주택만 소유하고 있는 경우 2주택 이상자라도 임대소득에 대해 과세가 안되는지? 소수지분 공동수유 주택은 과세대상 판단 시 주택 수에 포함되지 않습니다.

간주임대료, 주택 보증금 등에 대한 간주임대료란? 월세 임대료를 받는 임대사업자와의 과세형평성을 위해 보증금 등에 대해서는 정기에금이자율에 해당하는 금액만큼은 임대료로 간주합니다.

공동 소유주택의 간주임대료 계산방법은? 공동사업장을 하나의 거주자로 보고 공동사업장별로 그 소득 금액을 계산하므로 공동사업장의 보증금 등에서 3억원을 공제합니다.

소형주택은 간주임대료 과세대상 여부 판단 시 주택수에 포함되지 않는데, 비소형 주택을 3채, 소형주택을 2채 소유하고 있는 경우 비소형 주택 3채에 대해서만 간주임대료를 신고하면 되는지? 소형주택은 간주임대료 과세대상 여부 판단 시에 주택 수에서 제외됩니다. 비소형 주택을 3채 이상 소유하더라도 소형주택에 대해서는 간주임대료를 계산하지 않습니다 다만, 월세 임대수입은 소형주택과 비소형주택을 모두 포함하여 신고해야합니다.

임차인으로부터 관리비 및 공공요금을 받은 경우 주택임대 수입금액 계산방법은? 임대료와 별도로 유지비나 고나리비 등의 명목으로 지급받은 금액이 있는 경우 전기료, 수도료 등 공공요금은 총수입 금액에 산입하지 아니합니다.

주택임대소득에 대한 신고방법은? 주택임대소득은 소득세법에 사업소득으로 규정되 있으며, 다음해 5월1일부터 5월31일까지 소득세를 신고하고 납부하여야 합니다.

주택임대 총수입금액이 2천만원 이하일 경우 종합과세와 분리과세 중 어느 것이 유리한지? 임대업등록 여부,타 소득금액, 소득공제 항목 등이 납세자마다 달라 어느것이 유리한지 일률적으로 판단하기 어렵습니다. 국세청 홈택스에서 종합과세와 분리과세 예상세액을 비교할 수 있는 버시ㅡ를 제공하고 있습니다.

세무서와 지방자치단체에 주택임대업을 등록한 경우 임대소득세 혜택은? 세무서와 지방자치단체에 모두 주택임대사업등록을 한 경우 임대소득세 감면을 받을 수 있으며 주택임대소득 분리과세 신고 시 필요경비 및 기본공제 우대가 있습니다. 구체적인 세제혜택 요건은 국세청 누리집을 참고하시기 바랍니다.

주택시장 안정 보완재책 발표전 등록한 단기임대 사업자도 민간임대주택에 관한 특별법 개정에 다라 세제 혜택을못받는지? 폐지된 유형의 주택임대사업자도 임대등록기간 동안에는 임대소득세에 대한 세제혜택이 유지됩니다.

주택임대 소득에 따른 보험료 부담은? 소득금액 등에 따라 건강보험료 등이 부과됩니다.

취득세 관련, 주택 취득세 중과세율 적용, 조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 상호아에서 비조정대상지역에 3억원 아파트를 추가로 취득하는 경우 세율은? 기존 소유 주택의 소재지와 관계없이 비조정대상지역에 2번째 주택을 추가로 취득하는 경우 주택 가액에 따라 1~3% 세율 적용, 3억원 주택의 경우 1% 세율이 적용됩니다.

주거용 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세가 중과되는지? 건축물 대장상 용도대로 건축물 취득세율(4%)이 적용됩니다.

1세대의 기준, 1세대의 범위는? 주민등록번 제7조에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족, 단 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 세대를 분리하여 거주하더라도 1세대로 간주합니다.

미혼인 30세 미만의 자녀가 취업하여 소득이 있는 경우라도 부모의 세대원에 포함되는지? 해당 자녀의 소득이 국민기초생활 보장법 제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 40% 이상으로서 분가하는 경우 부모와 구분하여 별도의 세대로 판단합니다.

부모님을 동거보양하기 위하여 세대를 합가한 경우 다주택자가 되는지? 자녀가 65세 이상의 직계존속을 동거하여 봉야하기 위하여 같은 세대를 이루고 있는 경우, 65세 이상 직계존속과 자녀의 세대를 각각 별도의 세대로 간주함

주택 수 산정 방법, 부부가 공동 소유하는 경우 주택수 계산방식은? 세대 내에서 공동소유하는 경우는 개별 세대원이 아니라 세대가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정함

상속주택도 주택 수에 포함되는지? 상속인들이 공동으로 소유한 경우 주택 수 계산방식은? 지분 상속 등 다양한 상속 상호아을 고려하여 상속개시일로부터 5년 이내에는 상속주택을 소유 주택 수에 포함하지 않습니다.

주택수 산정에서 제외되는 1억원 이하 주택에 입주권, 분양권, 오피스텔이 포함되는지? 입주권, 분양권은 가격과 무관하게 주택수에 산정하고, 오피스텔의 경우 시가표준액 1억원 이하인 경우 주택 수 산정에서 제외합니다.

분양권 및 입주권도 취득세가 중과되는지? 분양권 및 입주권 자체가 취득세 가세대상은 아니며, 추후 분양권 및 입주권을 통해 실제 주택을 취득하는 시점에 해당 주택에 대한 취득세가 부과됩니다.

오피스텔도 주택 수에 포함되는지? 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스테르이 경우 주택수에 포함됩니다.

직전연도 전 소유자에게 주택분 재산세가 과세된 오피스텔을 승계취득하여 보유하고 있는 경우, 해당 오피스텔이 주택수 산정에 포함되는지? 오피스텔 취득자에게 새롭게 주택분 재산세가 과세된 경우부터 주택수에 산정됩니다.

오피스텔 분양권도 주택 수에 포함되는지? 포함되지 않습니다.

가정어린이집 등도 예외 없이 주택 수에 포함되거나 중과세율이 적용되는지? 가정어린이집을 취득하거나 소유할 때, 주택 수에 포함하지 않습니다.

일시적 2주택, 이사가기 위해 주택을 추가로 취득한 경우 취득세가 중과되는지? 1주택을 소유한 세대가 거주지를 이전하기 위하여 신규 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우에 신규 주택 취득은 중과세를 적용하지 않습니다. 다만 종전 주택을 처분기간 내 처분하지 않고 계속 보유하는 경우 2주택에 대한 세율(8%)과의 차액(가산세 포함)이 추징됩니다.

다주택자가 이사하기 위해 취득하는 주택도 일시적인 주택 소유로 보아 과세되는지? 2주택 이상을 보유한 다주택자는 이사 등의 사유로 신규 주택을 취득하더라도 일시적 2주택에 해당하지 않습니다.

1주택 소유자가 아파트 분양권을 추가로 취득한 경우,일시적 2주택을 적용받기 위한 종전 주택 처분기한은? 분양권인 입주권이 주택수에는 포함되지만, 분양권이나 입주권 자체는 거주할 수 있는 주책의 실체가 없으므로, 아파트 준공 후 주택의 취득일을 기준으로 3년 이내에 종전 주택을 처분하는 경우에는 일시적 2주택으로 봅니다. 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 소재 시 1년 이내입니다.

줕개 무상취득 중과세, 다주택자(4주택 보유)가 보유주택 중 조정대상지역 내 부부 공동명의(지분 50:50)로 소유하고 있는 주택(공시가격 10억원)의 지분 일부(25%)를 자녀에게 증여하는 경우, 조정대상지역 내의 공시가격 3억원 이상 판단 기준, 전체 주택가액이 3억원을 초과하므로 12%세율 적용

경과조치 등, 지방세법 개정안 시행일 이전에 계약한 주택도 중과세율이 적용되는지? 정부가 주택시장 안정 보완채개을 발표한 2020년 7월 10일 이전(발표일 포함)에 매매 계약을 체결한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우,

2주택을 소유한 1세대 중 A가 20.5.15 공동주택 분양계약 체결 한 후, 20.7.15 해당 분양권의 50%를 배우자인 B에게 증여한 상태에서 20.12.31 준공으로 취득한 경우 적용세유은? A의 경우 종전 규정을 적용하므로 4%, B의 경우 개정 규정을 적용하므로 12%를 적용합니다.

2020.8.12 전에 취득한 업무용 오피스텔을 이후에 주거용 오피스텔로 전환하는 경우 주택수 산정에 포함하는지? 지방세법 부칙 제3조에 따라 주거용 오피스텔을 법시행 전에 취득한 경우에 해당하므로, 주택수에 포함하지 않습니다.

국세청에서 발표한 100문 100답으로 풀어보는 주택세금에 대해 자세하게 살펴봤습니다. 나에게 해당되는 부분 위주로 자세하게 살펴보시고 마지막으로 해당 법령을 검토하여 정확하게 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.