개정 주택임대차보호법 Q&A

개정 주택임대차보호법 Q&A 많은 분들이 궁금해 하시는 내용에 대해서 간단하게 알아볼 수 있도록 안내하겠습니다. 지난 7월31일 주택임대차보호법이 시행됨으로 전월세 시장에 계약갱신 청구권 및 전월세상한제가 도입되었습니다. 계약갱신 청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 청구할 수 있는 권리로 임차인의 안심 거주기가이 2년 더 늘어납니다. 갱신시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제힌되어 임차인들이 임대료 급등으로 인한 걱정에서 어느정도 벗어날 수 있습니다.

 

 

 

정부는 주택임대차보호법에 새로 도입된 제도에 대한 이해를 돕고 관련 권리 구제 절차 등을 안내하기 위해 2020.7.31 개정 주택임대차보호법 해설집을 발간배포하였습니다. 해당 해설집에서는 주택임대차보호법 소개와 개정 법의 주요 내용에 대한 해설, 민원 사례에 대한 FAQ 임대차 관련 상담 및 문의방법, 분쟁조정제도 안내 등을 담고 있습니다. 해당 내용을 확인하신 분들은 국토교통부 누리집 또는 법무부 누리집 홈페이지 자료실에서 다운로드 가능합니다.

 

 

 

추가로 최근 전세씨고 산 주인들의 최근 내 집에 못들어간다거나 세입자 동의 없이 집팔기 힘들다 등의 내용들이 많은데 그에 따른 국토교통부에서 보도 설명자료도 발표하였으니 살펴보겠습니다.

개정 주택임대차보호법 Q&A 입니다. 개정된 주요 내용입니다. 계약갱신요구권이란? 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리로 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어납니다. 전월세상한제란? 계약 갱신 요구 시 임대료 증액 상한을 5% 범위 내로 제한하여 임차인들의 임대료 급등으로 인한 부담을 줄였습니다. 법률 공동소관이란? 법무부, 국토교통부가 법률을 공동으로 소관토록 하여 주택임대차 제도 마련 시 부동산 정책과 연계하여 탄력적으로 대응하고자 합니다.

계약갱신요구권의 행사는 언제부터 할 수 있는지? 임차이은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 행사할 수 있습니다. 올해 10월 30일 만료되니 9월 29일까지 얘기해야겠네

올해 12월 중으로 행사 기간이 변경된다는데? 2020년 12월 10일 이후로 새롭게 체결되거나 갱신된 임대차계약은 6개월 전부터 2개월 전까지 요구해야 합니다. 제가 언제까지 말씀드려야 하나요? 계약을 2021년에 하셨으니 만료 전 6개월에서 2개월 전까지 알려주시면 돼요.

그럼 2020년 12월 10일 당일 계약이 만료 되거나 최초로 계약을 체결할 경우는? 12월 10일 계약이 만료되는 경우는 1개월 전까지 요구해야 하며, 12월 10일 계약이 최초 계약되어 2022년 12월 10일에 만료되는 경우는 2개월 전까지 요구해야 합니다. 2020년 12월10일 계약이 만료되는 경우 기간은 만료 6개월~1개월, 최초 계약이 시작되는 경우 기간만료 6개월~2개월 입니다.

임차인에게 총 몇 회의 계약갱신요구권이 부여되나요? 1회에 한하여 행사 가능하며, 갱신되는 임대차 존속기간은 2년으로 봅니다. 1회만 가능합니다.

임대인이 법 시행 이전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에는? 법 시행(7월31일) 이전에 제 3자와 계약을 체결한 경우는 계약갱신 요구를 할 수 없습니다. 죄송해요 법 시행 이전에 이미 다른분하고 임대차 계약을 했어요. 아 네 아쉽지만 할 수 없죠.

이미 4년 이상 거주한 임차인인데 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요? 가능합니다. 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고 1회에 한하여 계약을 2년 연장할 수 있도록 권리를 부여한 것입니다. 아이가 중학교 올라가기 전까지 2년만 더 지낼 수 있을까요? 네 그럼요

묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지요? 아닙니다. 해당 권리를 행사한다고 명확한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다. 저번에는 묵시적으로 연장했기 때문에 이번에 정식을 한 번 더 연장할 수 있거든요. 5% 내로 금액을올릴 예정인데 연장 하시겠어요?

사전에 행사하지 않기로 약정을 한 경우에는? 임차인에게 인정되는 권리를 배제하는 불리한 약정이어서 효력이 없으므로 임차인은 행사할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

법 시행 전, 임대인이 갱신거절을 통지한 경우 행사할 수 있나요? 행사할 수 있습니다. 계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하는지? 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만 분쟁 예방을 위해 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다.

행사 시 무조건 2년 거주해야 하나요? 갱신되는 기간은 2년으로 보지만, 언제든 임차인이 해지를 통보할 수 있습니다. 단, 해지의 호력은 임대인이 해지 통보받은 날부터 3개월 후 발생합니다. 제가 사정이 생겨서 계약만료 보다 일찍 나가야 할거 같아요. 네 알겠습니다.

계약기간을 1년으로 했는데, 1년 이상 거주하고 싶을 때에는 어떻게 해야 하는지? 2년 미만으로 정한 임대차기간도 그 기간을 2년으로 보므로, 임대차기간 2년이 법에 의해 보장됩니다. 2년의 임대차 기간을 보장받으시고 계약 기간 마료 전에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 계약기간과 상관없이 2년은 보장받으신 거니 걱정 안하셔도 됩니다.

그렇다면 지금까지 안내한 내용을 살펴보면 전세가 있는 집을 매매한 집주인 등은 내 집인데도 들어가서 살지 못한다는 등의 여러 의견들이 있었습니다. 그에 따른 보도설명자룔르 국토교통부, 법무부에서 발표하였씁니다. 주택매매 시 임차인 잔여 거주기간을 보장하는 것은 주택임대차보호법의 일관된 원칙입니다. 관련 보도내용 내 집에 내가 못들어 간다 전세끼고 산 새주인의 절규(조선일보), 세입자 동의없으면 집 팔기 힘들다(머니투데이) 등의 내용인데요. 그에 따른 정부에서의 설명자료를 살펴보겠습니다.

개정 전 주택임대차보호법 하에서도 임차인의 거주기간이 남아있는 경우 주택매도를 이유로 임차인을 내보낼 수 없었으며, 새로운 집주인이 매수한 주택에 입주를 원하는 경우 임차인의 잔여 거주기간을 모두 보장하고 난 이후에야 매수한 주택에 입주할 수 있었습니다. 결국, 계약갱신청구권 도입으로 보장해주어야 하는 임차인의 거주 기간이 최대 4년으로 늘어난 것일 뿐, 임차인이 거주중인 주택을 매도하는 것과 관련하여 본질적으로 달라지는 것은 없습니다.

임차인의 주거권 강화를 위한 개정 법의 취지와 계약갱신요구권의 법적성격을 고렿라 때, 실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인의 요구 당시의 임대인을 기준으로 판단해야 합니다.

따라서, 매수인이 임차주택의 소유권을 이전받은 후에 임차인이 갱신요구를 한 경우에는 매수인이 임대인의 지위에서 실거주를 이유로 갱신거절이 가능하나, 임차인이 갱신거절사유가 없는 기존 임대인에게 계약갱신요구권을 행사한 후 소유권을 이전받은 매수인은 본인의 실거주를 이유로 갱신거절을 할 수 없습니다. 이는 제도 도입의 취지가 임차인이 거주할 수 있는 기간을 안정적으로 연장하여 임차인의 주거권을 강화하기 위한 것이라는 점에 기반한 것입니다.

다만, 정부는 집주인이 자신의 주택을 매도하거나 실거주 목적의 주택을 매입하는 경우 발생할 수 있는 거래상의 문제를 최소화 할 수 있도록 노력하고 있습니다. 특히, 법 제6조의3제1항은 제1호부터 제8호까지 각각의 갱신거절 사유를 정하고 있는 외의 개별 사안의 구체적 사정을 고려할 수 있도록, 제9호에 그 밖에 임차인이 암치인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우를 갱신거절 사유로 정하고 있는바,

임차인이 계약갱신요구권을 취득하여 행사할 수 있음에도 계약만료일에 퇴거하기로 함의함에 따라 임대인이 제3자와 실거주를 위한 새로운 계약 간계를 맺은 경우 등 임대차 종료와 관련한 당사자 간 논의 경과 및 제3자와의 새로운 계약체결 여부 등 제반사정을 고려해 볼때, 계약갱신이 부당하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 인정될 수 있는 경우에는 임대인에게 정당한 갱신거절 사유가 있는 것으로 판단될 수 있을 것입니다.

혹시라도 현재 분쟁중에 있다면? 주택임대차 계약관예에서 발생되는 각종 분쟁에 대하여, 소송 대비 적은 비용으로 신속하고 합리적으로 심의 조정하여 국민의 구저생활 안정에 기여하고자 도입된 주택임대차 분쟁조정제도를 활용해보시기 바랍니다.

주택임대차 분쟁조정위원회 운영현황입니다. 대한법률구조공단 서울(서울/강원), 수원(경기/인천), 대전(대전/세종/충남북), 대구(대구/경북), 부산(부산/울산/경남), 광주(광주/전남북/제주), 서울시 전얼세보증금 지원센터, 경기도 임대차즉시 전화상담이 있습니다.

조직도입니다. 위원장 1명 포함 5명 이상 30명 이하입니다.

조정철차입니다. 60일 이내(+30일 가능)하며 조정신청 > 접수 > 상대방 수락 > 조정절차 개시 > 조사 및 심의 조정 > 조정안 작성 > 상대방 수락> 조정성립 및 강제집행입니다.

조정신청은 분쟁 당사자는 해당주택이 소재하는 지역을 관할하는 조정위원회에 분쟁의 조정을 신청할 수 있습닏. 조정대상은, 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁, 임대차 기간에 관한 분쟁, 보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁, 임차주택의 ㅇ지, 수선 의무에 관한 분쟁, 임대차 계약의 이행 및임대차계약 내용의 해석에 관한 분쟁, 임대차계약 갱신 및 종료에 관한 분쟁, 임대차계약의 불이행 등에 따른 손해배상청구에 관한 분쟁, 공인주액사 보수 등 비용부담에 관한 분쟁, 주택임대차표준계약서 상용에 관한 분쟁, 기타 5~9에 준하는 분쟁으로서 조정위원장이 인정하는 분쟁입니다.

조정신청 각하사유입니다. 아래 내용을 참고해주세요.

처리기간은 조정신청을 받은 날부터 60일 이내에 분쟁조정을 마치며, 부득이한 경우 조정위원회 의결을 거쳐 30일 범위에서 연장할 수 있습니다.

조정목적의 값에 따라 숫료를 납부합니다. 수수료는 1억 미만 10,000원에서 10억원 이상 100,000원까지 입니다.

조정 성립 및 효력입니다. 조정위원회는 조정안을 작성하여 지체없이 각 당사자에게 통지하영 하며, 통지받은 날부터 7일 이내에 서면으로 수락의사를 표시하지 않으면 조정을 거부한 것으로 봅니다. 성립된 조정은 조정서와 동일한 내용이 민사상 합의로서의 효력을 가집니다.

알아두면 좋은 임대차 분쟁예방 조치입니다. 임대인의 대리인과 계약을 체결하는 경우, 만일 임대인 본인이 아닌 임대인의 대리인과 계약을 진행할 때에는 위임장과 인감증명서를 확인하여야 합니다. 위임장에는 임차목적물 소재지, 소유자의 성명과 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름, 주소, 주민번호, 연월일 등이 기재되어야 하고, 인감증명서와 관련하여 위임장의 날인과 인감증명서의 날인 그리고 계약서에 찍을 날인이 동일하여야 합니다.

계약서 없이 이루어진 구두 약정의 효력, 임대차계약은 의사의 합치가 있으면 성립하고 별도의 요식행위를 요하지 않습니다. 따라서 계약서 없이 체결된 구두 약정도 유효합니다. 하지만 훗날 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 계약 조건을 서면화하여 체결하는 것이훨씬 안전합니다.

대항력의 발생시기와 관련된 문제, 임차인이 주택을 점유하고 주민등록(전입신고)을 하면 그 다음날부터 제3자에 대한대항력이 발생합니다. 만일 임차인이 전입 신고를 한 당일에 임대인이(근)저당권을 설정하게 되면, 임차권에 대항력보다 저당권이 더 우선하는 결과가 됩니다. 이를 방지하기 위해서는 계약 체결 전에는 물론이고 입주와 전입신고를 마친 다음날에도 등기사항전부증명서를 확인해 볼 필요가 있습니다.

전대차계약시 유의점(집 주인이 아닌 임차인이 세를 놓는 경우의 문제) 임대인은 반드시 목적물 소유지일 것을 요하지 않으며, 임차인이 다시 세를 놓는 것도 유요합니다. 다만 민법 제629조는 임차인은 임대인의 동의 없으 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 규정하고 있으며, 위반 시 소유자는 무단전대를 이유로 원래의 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 이런 사태의 방지를 위해서는 전대차계약서에 임대인의 동의란을 기재하고 서명 또는 날인을 받거나 혹은 임대인이 별도로 작성한 전대차동의서를 받아야만 합니다.

공동소유자 중 1인과의 임대차계약 체결시, 집주인이 여러명인데 그 중 1인과 계약을 진행하는 경우, 그 사람의 지분이 1/2을 넘어야만 법적으로 유요한 처분권한이 인정됩니다. 만일 1/2 이하의 지분을 가진 자와 임대차계약을 체결하는 경우 나머지 지분권자의 동의를 받는 것이 안전합니다. 이와 관련하여 부부가 각각 절반씩 소유하고 있는 집에 대해 임대차계약을 체결하는 경우도 나머지 배우자의 동의서를 받는 것이 좋습니다. 이와 관련하여 판례는 부부 중 일방의 일상가사에 관한 대리권의 범위에 임대차계약 체결을 포함되지 않는다고 보고 있씁니다.

기타, 개업 공인중개사의 중개 하에 체결된 임대차계약 후에는 주택임대차계약서, 중개새상물 확인설명서 및 공제증서 등을 받아 보관해야 합니다. 또한 특히 하자가 있거나 보수를 요하는 임차목적물 부분이 있다면, 이 점을 계약서에 명기하는 것이 훗날 책임소재를 둘러싼 시비를 막을 수 있는 방법입니다.(핸드폰으로 촬영 추천).

개정 주택임대차보호법 Q&A에 대해 살펴보고 도움이 될만한 관련 내용에 대해 안내하였습니다. 앞으로 임대인과 임차인 모두 정확한 법령 숙지를 통해 대비하시기 바랍니다. 감사합니다.