종합부동산세 과세대상

종합부동산세 과세대상 안내입니다. 종합부동산세는 전국의 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격합계액이 일정기준금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 과세되는 세금입니다. 종합부동산세 납세의무자는 국세청에서 부과 고지된 세금을 매년 12월1일부터 12월15일까지 납부함으로써 납세의무가 종결됩니다. 조금 더 자세한 내용은 국세청 홈페이지에서 확인 가능합니다.

 

 

 

1차로 부동산 소재기 관할 시, 군, 구에서 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고, 2차로 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대해서 주소지(본점 소재지) 고나할세무서에서 종합부동산세를 부과합니다. 종합부동산세 과세대상 유형별로 주택(주택부속토지 포함)은 6억원(1세대 1주택자 9억원), 종합합산토지(나대지, 잡종지 등) 5억원, 별도합산 토지(상가, 사무실 부속토지 등) 80억원입니다.

 

 

 

일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양주택 등과 주택건설사업자의 주택신축용토지에 대하여는 9.16일부터 9.30일까지 합산배제신고 하는 경우 과세제외 됩니다. 납부기간은 매년12월1일~12월15일입니다. 다만 납부기한이 토요일, 공휴일인 경우에는 그 다음에 도래하는 첫번째 평일을 기한으로 합니다. 국세청에서 세액을 계산하여 납세고지서를 발부(신고납부도가능)하며, 세액의 납부는 일시납부 원칙이나, 분할납부도 가능합니다. 분납은 납부할 세액이 250만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 6개월 이내에 납부, 250만원 초과 500만원 이하는 250만원 초과금액을 분납, 500만원 초과는 납부할 세애의 100분의 50 이하의 금액을 분납, 농어촌특별세는 분납비율에 따라 분납합니다.

세액계산 흐름도입니다. 주택분, 종합합산 토지분, 별도합산 토지분으로 구분되며 공시가격에서 공제금액을 빼고 공정시장가액비율을 곱하면 종부세 과세표준이 나오고 세율을 고합면 세액을 알 수 있습니다.

추가로 과세표준금액에 부과된 재산세 상당액인 공제할 재산세액을 빼주면

산출세액이 계산되며 세액공제와, 세부담상한 초과세액을 빼주면 납부할 세액이 계산됩니다.

종합부동산세 세율입니다. 연도별로 차이가 있습니다. 2005년 최초시행시 세율입니다. 주택분과 종합합산토지분, 별도합산토지분으로 구분해서 보시면 되고 과세표준과 세율을 알 수 있습니다.

2006년~2008년입니다. 서비스업용 등 토지(07~08년 한시적용) : 200억 초과분 0.8% 단일세율을 적용하였습니다.

2009년~2018년 입니다.

2019년 이후 입니다.

2020년 변경된 세율은 부동산3법 등 주요 개정내용으로 별도로 안내하겠습니다. 개정된 내용에 대해서는 정확히 알고 계시는게 도움이 될 것 같아 질문답변과 함께 설명드리겠습니다. 간사세입니다. 가산세는 신고하는 경우에만 적용하며 2005~2007년분은 가산세를 부과하지 않습니다. 이자 상당가산액은 합산배제된 임대주택등 또는 주택신축용토지로서 그 요건을 충족하지 아니하여 추징되는 경우 입니다.

국세청 홈페이지에서는 간편세액계산이 가능합니다. 토지 간편세액계산, 1세대 1주택 외, 1세대 1주택, 홈택스 서비스로는 정기신고 사용자 매뉴얼, 합산배제 및 과세특례 사용자 매뉴얼도 활용 가능합니다.

신고서식 및 첨부서류는 아래와 같습니다. 종합부동산세 신고서(정기신고, 기한 후 신고), 임대주택합산베재(변동) 신청서, 사원용 주택등 합산배제, 주택신축용토지 합산배제(변동) 신고서, 종합부동산과세특례신고서(개별 단체용, 향교재단, 종교단체용), 종합부동산세부납신청서, 물납(변경) 허가신청서가 있습니다.

지금부터는 부동산3법 등 주요 개정내용 및 100문100답으로 풀어보는 주택세금에 나와 있는 내용을 안내하겠습니다. 주요 개정내용입니다. 개인 법인 주택분 세율 인상입니다. 2021년 귀속분부터 해당됩니다. 개인 주택분 세율인상 및 법인 주택분 고율의 단일세율을 적용합니다. 2주택 이하와 3주택이상 조정대상지역2주택으로 구분됩니다.

세부담 상한 인상입니다. 법인 주택분 세부담상한 적용 폐지 및 개인 조정대상지역 2주택자 세부담상한 200% > 300% 인상되었습니다.

법인 주택분 과세 강화입니다. 법인 보유 주택에 대해 공제액(6억원) 폐지하고 법인이 조정대상지역 내 신규등록 임대주택 종합부동산세 과세 합니다. 2020년 6월18일 이후 임대사업 등록 신청분부터입니다.

1세대 1주택자 세액공제 확대입니다. 고령자 공제율 인상 및 장기보유 공제와 합산한 공제한도가 증액됩니다.

지금부터는 질문답변에 대한 내용입니다. 과세표준 및 세율 적용입니다. 조정대상지역에 2주택 보유하던 상태에서 2020년 9월 1일 주택1호가 조정대상지역에서 해제된 경우 일반세율을 적용받는지? 판정은 과세기준일(6월1일) 현재를 기준으로 적용하므로 2020년에는 조정대상지역 2주택자에 해당하며, 2021년 귀속분 부과 시에는 일반 2주택자에 해당됩니다.

3주택을 보유한 상태에서 1호를 임대사업자 등록 후 합산배제 적용받은 경우 적용세율은? 세율 산정시 주택수에 포함되지 않으므로 비조정대상지역 2주택 서유자로 보아 일산베율이 적용됩니다.

부부가 조정대사지역 소재 주택 2호를 각각 50% 지분으로 소유하고 있는 경우 주택수 판정은? 주택의 지분 또는 부속토지만 소유한 경우에도 주택을 소유한 것으로 보아 세율을 적용하므로 부부 모두 조정대상지역 2주택자에 해당합니다.

개정세법 관련입니다. 법인은 주택을 6억원 이하 보유한 경우에도 종합부동산세가 주택을 보유한 가액 전체에 대해 납세의무가 있습니다. 다만, 사업의 특성을 고려하여 시행으로 정하는 법인의 경우 보유 주택의 공시가격 6억원을 초과하는 경우에 한하여 종합부동산세가 부과되며, 이 경우 세율도 단일 최고세율이 아닌 개인과 동일한 누진세율이 적용됩니다.

21년 주택분 계산 시 법인 소유 주택에도 세부담 상한이 적용되는지? 단일세율 3% 또는 단일세율 6%가 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체는 21년부터 주택분 계산 시 세부담 상한이 적용되지 않습니다.

법인의 경우 21년부터는 토지분 계산시에도 세부담 상한이 미적용되는지? 법인 소유 주택에 대한 계산시에만 세부담 상한이 적용되지 않는 것이고, 법인 소유 토지에 대한 계산시에는 토지분 세부담 상한이 적용됩니다.

합산배제 및 세액공제 적용 관련입니다. 법인이 20.7.17 이전 취득 주택을 20.6.18 이후 장기일반 민간 임대주택 등록 시 합산배제 적용 가능여부는? 21년 귀속분부터는 법인이 주택을 취득한 시기와 관계없이 20.6.18 이후 조정대상지역 소재 주택을 임대사업 등록한 경우 합산배제 대상에서 제외됩니다.

임대주택 임대료 상한(5%)을 위반한 경우 해당 임대주택은 향후 계속하여 합산배제 적용을 받지 못하는지? 임대료 상한 5% 위반 시 위반한 연도와 그 다음연도(총 2년)에 대해 대상에서 제외됩니다.

임대주택 임대료 상한(5%)을 위반한 경우 기존 합산배제 적용으로 감면받은 세액을 추징하는지? 추징하는 것이나, 의무임대기간(5년, 8년)이 지난 임대주택의 경우 기존 감면세액은 추징하지 않는 것입니다.

종합부동산세 부부합산 부부 동공으로 1주택을 보유하는 경우(다른 세대원은 보유 주택없음) 세액공제가 적용되는지? 부부가 공동으로 1주택을 보유하는 경우 1세대 1주택자에 해당하지 않으므로 세액공제 적용되지 않습니다. 부부 각각 6억원씩 공제, 연령 및 보유기간 세액공제 미적용 됩니다.

계산시 고령자 공제와 장기보유 공제를 받을 수 있는 1세대 1주택자의 범위가 어떻게 되는지? 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 그 주택을 소유한 소득세법 제1조의2제1항제1호에 따른 거주자를 말합니다. 다만 합산배제 신고한 임대주택 외의 1주택을 소유한 자는 과세기준일 현재 그 주택에 주민등록이 되어 있고 실제로 거주하고 있는 경우에 한정하여 1세대 1주택자로 봅니다.

합산배제 임대주택의 임대사업자 지위를 상속받은 경우 합산 배제 임대주택의 공시가격 기준일을 언제로 보는지? 6억원(수도권 밖 3억원) 상속인이 아닌 피상속인의 임대개시일 기준으로 판단합니다.

임대주택이 아닌 종전주택을 재건축하여 취득한 신축주택을 임대주택 등록 시 합산배제 임대주택의 공시가격 판정방법은? 6억원(수도권 밖 3억원) 종전주택이 합산배제 임대주택이아니므로, 신축주택의 공시가격을 기준으로 합산배제 요건을 판정합니다.

민간임대주택에 관한 특별법 개정 관련 입니다. 20년 7월11일 이후 단기건설임대주택을 장기건설임대주택으로 변경신고한 경우 합산배제 되는지? 202년 7월11일 이후 해당하지 않습니다.

장기임대주택의 의무임대기간이 종전 8년 이상에서 10년 이상으로 연장됩니다.

지금 아파트를 장기매입임대주택 등록 시 종합부동산세 합산배제를 받을 수 있는지? 2020년 7월11일 이후 10년 이상 임대하더라도 받지 못합니다.

2020년 7월11일 이후 단기를 장기로 변경신고한 경우라도 대상에 해당하지 않습니다.

2020년 7월10일 이전에 장기매입임대주택으로 등록 신청한 아파트가 7월11일 이후 임대사업자 등록이 되는 경우 받을 수 있는지? 종합부동산세 합산배제 받을 수 있습니다.

단기임대주택으로 등록한 오피스텔이 읨대의무기간 만료로 구청 임대사업자 등록이 말소되었는데, 다시 장기임대주택으로 등록하면 합산배제를 계속 받을 수 있는지? 오피스텔이 임대의무기간 만료로 구청 임대사업자 등록이 말소된 경우, 다시 장기임대주택으로 등록하면 합산배제를 계속 적용받을 수 있습니다.

아파트 이외의 주택음 지금이라도 장기매입임대주택으로 등록하면 해당되는지? 아파트 이외의 주택은 지금이라도 장기매입임대주택으로 등록하면 합산배제 해당됩니다. 다만 1세대가 국내에 1주택을 보유한 상태에서 2018년 9월 14일 이후에 새로 취득한 조정대상지역에 소재한 주택은 장기임대주택으로 등록하더라도 대상에서 제외됩니다.

법인이 아파트 이외의 주택을 장기 장기매입임대주택으로 등록하면 합산배제되는지? 법인 또는 법인으로 보는 단체가 아파트 이외의 주택을 장기매입임대주택으로 등록하면 종합부동산세 합산베재 받을 수 있습니다.

다만 20. 7.18 이후 사업자등록 등을 신청한 조정대상지역에 있는 경우 대상에서 제외됩니다.

아파트 장기매입임대주택과 단기임대주택을 임대의무기간 내에 임대사업자등록을 신청말소한 경우 기존 합산배제로 경감받은 종합부동산세가 추징되는지? 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간 내에 임차인의 동의를 받아 사업등록 말소한 경우 기 합산배제로 경감받은 금액은 추징되지 않습니다.

아파트 이외의 경우는 추징되는지? 의무임대기간(8년 또는 10년 이상) 충족 전에 임대사업자 등록을 자진 말소하는 경우 기 합산배제로 경감받은 금액은 추징됩니다.

기존 경감받은 금액을 추징당하지 않으려면 임대의무기간의 1/2 이상을 임대한 후에 임대사업자 등록을 신청 말소해야 하는지? 기 경감받은 금액은 추징되지 않습니다.

18. 3.31 이전 등록한 단기민간임대주택이 20년 8월18일 임대의무기간 만료로 임대사업자 등록이 직권 말소된 경우 20년에는 합산배제 되는지? 과세기준일인 20년 6월1일 현재 시군구청 및 세무서에 임대사업자 등록한 상태에서 임대하고 있었던 임대주택이므로 20년 계산 시 합산배제됩니다.

도시 및 주거환경정비법에 다라 아파트로 재개발, 재건축되어 재개발, 재건축 후 임대사업자 등록이 불가능한 경우 기 합산배제로 경감받은 금액은 추징되는지? 도시 및 주거환경정비법 등에 따른 재개발(소규모) 재건축, 리모델링으로 인해 신규 취득한 주택이 아파트라서 임대사업자 등록이 불가능한 경우, 기 경감받은 금액은 추징되지 않습니다.

지금부터는 2021년 양도소득세법 주요 개정내용입니다. 참고로 알고 계시면 도움이 되실 겁니다. 2021년 1월1일 이후 취득분부터는 양도소득세제상 주택 수 계산시 분양권 포함됩니다. 1세대 1주택자, 조정대상지역 내 다주택자 등 양도소득세재상 주택 수를 계산할 때 분양권을 포함하여 주택수를 계산합니다.

1세대 1주택(고가주택)에 대한 장기보우특별공제율 적용 요건에 거주기간이 추가됩니다. 보유기간 연 8% 공제율을 보유기간 4%+거주기간 4%로 조정됩니다. 보유기간이 3년 이상(12%)이고 거주기간이 2년~3년(8%)인 경우 20% 적용됩니다.

2년 미만 보유주택(조합원입주권, 분양권 포함)에 대한 양도 소득세율 2021.6.1 이후 양도분부터 인상됩니다.

1년 미만 40%에서 70%로 1~2년 기본세율 60% 입니다.

조정대상지역 내 다주택자에 대한 세율이 인상됩니다. 현행 기본세율 + 10%p(2주택) 또는 20%p(3주택 이상)에서 개정된 내용은 기본세율 + 20%p(2주택) 또는 30%p(3주택 이상)으로 변경됩니다.

법인세법 주요 개정내용입니다. 법인이 보유한 주택 양도시 추가세율이 인상됩니다. 법인의 주택 양도차익에 대해 기본 법인세율에 더해 추가 과세되는 세율은 10% > 20%로 인상됩니다. 추가세율 적용대상을 기존 주택 및 별장에서 주택을 취득하기 위한 권리(조합원입주권, 분양권) 추가, 법인이 2020.6.18 이후 8년 장기 임대등록하는 주택도 추가 세율을 적용합니다. 임대기간 8년 이상, 주택가액 수도권 6억원 비수도권 3억원 이하입니다.

지방세법 주요 개정내용입니다. 다주택자, 법인 주택 취득세가 강화됩니다. 다주택자 조정대상지역내 2주택, 조정대상지역 외 3주택 취득시 8%, 조정대상지역 내 3주택, 조정대상지역 외 4주택 이상시 12%로 인상됩니다. 다만 조정대상지역내 2주택의 경우 이사 당의 사유로 일시적 2주택이 되는 경우에는 1주택으로 과세됩니다. 3년 이내 (신규 주택과 종저주택이 모두 조정대상지역인 경우 1년 이내 입니다.)

법인 개인을 제외한 단체는 법인으로 보아 중과세율을 적용합니다. 조정대상지역과 비조정대상지역으로 구분됩니다.

중과제외주택입니다. 투기대상으로 볼 수 없거나 공공성이 인정되는 주택, 공시가격 1억원 미만 주택, 가정어린이집, 노인복지주택, 농어촌주택, 국가등록문화재 주택, 공공지원민간임대주택, 공공매입임대주택, 주택 시공자의 대물변제(미분양) 주택, 사원임대용 주택 등입니다. 사치성재산으로 중과대상인 고급주택, 별장 취득시 세율 8% 가산됩니다. 증여 취득에 대한 취득세 강화입니다. 조정대상지역 일정가액(3억원) 이상 주택 증여 시 세율 12%로 인상됩니다. 단, 1세대 1주택자가 배우자 및 직계존비속에게 증여하는 경우 등으 제외됩니다.

종합부동산세 과세대상에 대해 살펴봤습니다. 국세청 홈페이지에서는 종합부동산세 계산기 등을 활용하면 조금 더 쉽게 계산이 가능합니다. 종합부동산세 계산방법도 안내되어 있으면 위에서 안내한 내용을 참고하시기 바랍니다. 다만 시기별로 변경된 세율이 있으니 기간에 따른 세율을 계산방법에 따라 확인해보시기 바랍니다. 마지막으로 종합부동산세 신고기간은 당해 연도 12월1일부터 12월15일까지 입니다. 감사합니다.